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“智能梯控”有什么“奧妙”？能否成為治理群租的“一貼靈”，并在其他樓組、小區(qū)推廣？

96棟樓、206部電梯、11595戶4萬多名居民——超大型小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城，一度被稱為上海群租現(xiàn)象“最嚴(yán)重”的小區(qū)。從在大門口設(shè)門禁卡，到頻繁至每月一次的聯(lián)合執(zhí)法，群租問題依然屢禁不止。


然而，眼下，小區(qū)正在經(jīng)歷一場(chǎng)整治群租的“技術(shù)革新”。小區(qū)5棟居民樓試點(diǎn)的“智能梯控”項(xiàng)目，讓居民們看到了希望。“技術(shù)革新”推出僅幾個(gè)月，試點(diǎn)居民樓的群租戶從122戶減少到了76戶。


優(yōu)美小區(qū)難治群租頑癥


提及中遠(yuǎn)兩灣城，“群租”二字無法回避。


早在2007年9月，中遠(yuǎn)兩灣城就啟動(dòng)了當(dāng)時(shí)全市規(guī)模最大的群租聯(lián)合整治行動(dòng)，次年又在部分居民中試行門禁系統(tǒng)，但收效都不明顯，“二房東”很快卷土重來。2009年下半年起，小區(qū)8號(hào)樓里的熱心居民們自己組成志愿者小隊(duì)，每天在一樓大堂值班，不讓沒門卡的群租客夜間進(jìn)出大樓。熱心人還動(dòng)員幾十名居民“值夜班”。


不少小區(qū)居民說，他們當(dāng)初買中遠(yuǎn)兩灣城是因其風(fēng)景優(yōu)美，誰知后來因群租壞了名聲，人稱“高級(jí)棚戶區(qū)”。情況最嚴(yán)重時(shí)，一間100平方米左右的毛坯房住20來口人，群租客上下班時(shí)間不固定，半夜三更驚擾居民，火災(zāi)、盜竊時(shí)有發(fā)生。


另一方面，居委會(huì)主任方鎖英和組長楊解華等人積極與出租房的房東取得聯(lián)系。她們發(fā)現(xiàn)，群租房房東多為外地投資客，常年不居住在上海，于是不厭其煩給房東打電話，被掛一次、就重新?lián)芤淮�，終于打動(dòng)房東，讓他們同意收回出租房或?qū)⒎课輶炫瞥鍪�。有些外地房東清退群租租客后重新裝修房屋，樓里的志愿者們便主動(dòng)提出“搭把手”，幫忙當(dāng)監(jiān)工、接收材料、東奔西跑，為不在滬的業(yè)主解決后顧之憂。


然而，嘗試種種治理舉措之后，群租依然難禁。


“梯控”成新式“武器”


去年下半年，由普陀警方建議的“智能梯控”方式浮出了水面，并在前期七方討論會(huì)上得到了認(rèn)可。所謂“智能梯控”其實(shí)就是一種電梯控制技術(shù)，在原有的電梯上安裝一個(gè)類似“門禁”的系統(tǒng)裝置，只有刷卡后電梯才會(huì)啟動(dòng)，將業(yè)主送到其要達(dá)到的樓面。這種技術(shù)在星級(jí)賓館較為常見，一些新建高檔小區(qū)也有嘗試，而在原有小區(qū)內(nèi)加裝該系統(tǒng)，中遠(yuǎn)兩灣城算是上海首例。經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)試和準(zhǔn)備，首批5棟居民樓安裝了“智能梯控”。


“智能梯控”是怎樣“攔”住群租客的？中遠(yuǎn)兩灣城物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說:“主要是在發(fā)卡環(huán)節(jié)‘緊緊把關(guān)’。”據(jù)介紹，物業(yè)方根據(jù)房屋大小及居住在里面的業(yè)主性質(zhì)不同來發(fā)放智能卡。若是業(yè)主自住，則一人一張；而對(duì)于用來出租的房屋，則按照人均面積不少于5平方米的比例發(fā)卡，這5平方米是不包括廚房、陽臺(tái)、衛(wèi)生間等在內(nèi)的實(shí)際居住空間。“也就是說，兩室一廳最多領(lǐng)5張卡，三室兩廳就是8張卡�！�


在小區(qū)8號(hào)樓，記者看到，大門左側(cè)安著一個(gè)智能門禁終端，想上樓的居民要在門口刷一下卡，進(jìn)了電梯轎廂，也要刷一下卡才能到自己想去的樓層。


物業(yè)方還和居民們共同對(duì)一些“特殊情況”作出規(guī)定。比如，如果有人遺失智能卡補(bǔ)辦，那遺失的卡就會(huì)被立即注銷，開卡、加卡都需要得到母卡確認(rèn)，而這張母卡就掌握在物業(yè)經(jīng)理手中，這樣就可以嚴(yán)控卡的數(shù)量和擁有人。許多居民還告訴記者，起初群租者采取“人帶人”的措施對(duì)抗智能梯控，但久而久之大家都嫌麻煩，群租的人自然而然就少了。


楊解華說，剛開始，有些居民不適應(yīng)，常因忘帶智能卡而被關(guān)在門外，時(shí)間長了便養(yǎng)成了隨手刷卡的習(xí)慣，“畢竟安全感強(qiáng)了”。他們剛剛進(jìn)行了居民意見征詢，住戶們對(duì)“智能梯控”的滿意度達(dá)到95％。


安裝推廣“眾口難調(diào)”


“‘梯控’整治群租的長期效果怎么樣，還不能輕易下結(jié)論。”居委會(huì)干部發(fā)現(xiàn)，就在幾棟居民樓推廣試點(diǎn)“智能梯控”的同時(shí)，小區(qū)里一批“二房東”也聚在一起商量對(duì)策，希望繼續(xù)“扎根”在小區(qū)里。


盡管試點(diǎn)居民樓的住戶滿意度高，但居委會(huì)負(fù)責(zé)人坦言，“智能梯控”的安裝并不是一件容易事。由于小區(qū)新的業(yè)委會(huì)尚未成立，小區(qū)11595戶居民“眾口難調(diào)”，導(dǎo)致物業(yè)維修資金無法啟用。最先試點(diǎn)的8號(hào)樓166戶居民只能通過自籌資金的方式，募集到十幾萬元，先期墊付了安裝“梯控”設(shè)備的費(fèi)用。其他4棟居民樓也采用同樣方式試點(diǎn)安裝了“梯控”。


不僅僅在中遠(yuǎn)兩灣城，類似群租治理難問題在不少小區(qū)也時(shí)常發(fā)生。在其他一些大型小區(qū)，業(yè)主們也曾希望通過刷卡進(jìn)門的方式“攔”住群租客。一些小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人說，大多數(shù)業(yè)主都很反感群租，因此初步征詢意見時(shí)大部分人都會(huì)支持刷卡進(jìn)門、刷卡進(jìn)電梯的做法，但到了成本核算、方案細(xì)化階段，往往會(huì)出現(xiàn)分歧——一些老年居民擔(dān)心智能卡損壞、多繳物業(yè)費(fèi)等問題；還有的居民覺得，安裝“智能梯控”要更新每棟居民樓的大門、增設(shè)監(jiān)控探頭等，成本太高；還有的小區(qū)則因更換了門禁系統(tǒng)而引發(fā)業(yè)主和群租客之間的矛盾，只好將裝好的電子門禁、“智能梯控”設(shè)備棄之不用。


期盼各種執(zhí)法力量齊發(fā)力


除了“技防”措施，治理群租還有哪些良策？


一些用于動(dòng)遷安置的小區(qū)，也易成為群租濫觴之地。針對(duì)這種情況，長寧區(qū)在新涇北苑探索一條變“群租”為“公租”的新路徑，由區(qū)政府部門引導(dǎo)，長寧公共租賃住房運(yùn)營有限公司負(fù)責(zé)具體操作，采取“回租”方式，形成以小戶型為主、相對(duì)集中的公租房社區(qū)。


在松江區(qū)方松街道，街道邀“二房東”參與群租整治，將居民渴望安居的訴求與“二房東”提供廉價(jià)房源滿足房主和租房者共同需求的訴求相結(jié)合，尋找共同利益點(diǎn)。街道一頭鼓勵(lì)、一頭懲治，在居委會(huì)公告欄里公示獎(jiǎng)勵(lì)參與群租整治的“二房東”，鼓勵(lì)新租客按名單索驥找房源；另一方面，對(duì)于不參與群租整治的“二房東”，則給予出租房停水停電的懲戒。半年來，街道534套群租房完成了自行整改，“二房東”的“自覺率”超過60％。


《上海市居住房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定，必須以一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建出租或按床位出租，也不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等出租供人員居住；對(duì)于承租人一方，《辦法》也規(guī)定“最低人均承租面積”，即以一套住房中居住空間為基準(zhǔn)，人均不得低于5平方米；此外還規(guī)定居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。